前期物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)招投標(biāo) 業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)？

今日竹山網(wǎng)消息近日，竹山法院審結(jié)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛，案件圍繞“前期物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)招投標(biāo)是否無效，業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)”核心爭(zhēng)議展開，承辦法官結(jié)合法律規(guī)定依法作出判決，既明晰了法律適用邊界，也引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)公司理性履行權(quán)利義務(wù)，共同營造舒適和諧的居住環(huán)境。

基本案情

安心物業(yè)公司（化名）是竹山縣城關(guān)鎮(zhèn)某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，自建設(shè)以來一直由該公司提供物業(yè)服務(wù)。2021年1月27日（房屋交付當(dāng)日），小區(qū)業(yè)主黃某與安心物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同明確：住宅物業(yè)費(fèi)按建筑面積每月1.3元/平方米收?。?024年6月下調(diào)至1.1元/平方米）；交費(fèi)方式為交房時(shí)預(yù)收一年，后續(xù)按年交納。因黃某未交納2022年1月至2025年4月期間物業(yè)費(fèi)，安心物業(yè)公司多次向黃某催要尚欠物業(yè)費(fèi)6000余元。

面對(duì)催繳，黃某提出抗辯：安心物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)過招投標(biāo)程序，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，應(yīng)屬無效合同，作為小區(qū)業(yè)主不應(yīng)繼續(xù)支付物業(yè)費(fèi)。雙方協(xié)商無果后，安心物業(yè)公司訴至法院。

法理辨析：前期物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)招投標(biāo)是否無效？

根據(jù)雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)，承辦法官結(jié)合《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及類案裁判規(guī)則作出詳細(xì)解析。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外”?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條系對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的規(guī)范，以便督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，盡職地履行自己的職責(zé)，其所調(diào)整事項(xiàng)并不涉及國家利益或社會(huì)公共利益，該規(guī)定應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。即使安心物業(yè)與開發(fā)商的《前期物業(yè)服務(wù)合同》未經(jīng)招投標(biāo)即簽訂亦不必然導(dǎo)致該合同無效，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定支付物業(yè)費(fèi)。最終，法院根據(jù)查明的案件事實(shí)，結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定，判決黃某限期內(nèi)向安心物業(yè)公司支付欠交物業(yè)費(fèi)6000余元。

法官提醒：

1.業(yè)主應(yīng)理性維權(quán)：需明確“前期物業(yè)合同未招投標(biāo)不等于合同無效”；涉及小區(qū)公共利益的事項(xiàng)（如更換物業(yè)公司），應(yīng)通過成立業(yè)主委員會(huì)、召開業(yè)主大會(huì)等法定程序推進(jìn)，避免因個(gè)人訴求影響全體業(yè)主權(quán)益。

2.物業(yè)公司應(yīng)規(guī)范履職：需嚴(yán)格按合同約定收費(fèi)，涉及面積、標(biāo)準(zhǔn)變更的，必須與業(yè)主協(xié)商一致；同時(shí)應(yīng)及時(shí)公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)明細(xì)及公共收益情況，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得業(yè)主信任，從源頭減少糾紛。（朱名彬陳雅倫）